Как выселить квартирантов в Севастополе

Квартиранты перестали платить, портят квартиру или просто не съезжают, хотя срок договора закончился. Собственник в такой ситуации часто хочет сменить замки и вынести вещи — и сам становится нарушителем. В этой статье расскажу, когда квартирантов можно выселить раньше срока, как это сделать законно через суд в Севастополе и сколько времени займёт процедура.

Какие законы регулируют сдачу квартиры

Если вы сдаёте квартиру гражданину, отношения регулирует глава 35 Гражданского кодекса РФ «Наём жилого помещения». Договор заключается на срок до пяти лет. Если срок в договоре не указан, он считается заключённым на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Закон делит договоры на два вида. Краткосрочный — на срок до одного года. Обычный — от одного года и дольше. От этого зависят и основания выселения, и права квартиранта: при краткосрочном найме у него нет преимущественного права на продление договора, а суд не даёт ему год на исправление нарушений.

Важно понимать: квартирант, который живёт у вас по договору, законно пользуется жильём. Пока договор не расторгнут и не истёк, выселить его без суда нельзя, даже если квартира ваша.

Когда можно выселить квартирантов раньше срока

Досрочно расторгнуть договор найма собственник может только через суд и только по основаниям из ст. 687 ГК РФ.

Квартирант не платит. Если договор заключён на год и больше — основанием будет неуплата за шесть месяцев, если договор не устанавливает более длинный срок. При краткосрочном найме достаточно, чтобы плата была просрочена более двух раз.

Квартиру разрушают или портят. Основание работает, если вред причиняет сам квартирант или люди, за которых он отвечает, — члены семьи, гости.

Квартиру используют не по назначению или мешают соседям. Здесь порядок другой: сначала собственник письменно предупреждает квартиранта. Если нарушения продолжаются после предупреждения, можно идти в суд (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

По договору на год и больше суд может дать квартиранту до одного года на устранение нарушений. Договор расторгнут, только если за этот срок он ничего не исправил и вы обратились в суд повторно. Поэтому для собственника часто выгоднее краткосрочный договор.

Можно ли прописать в договоре своё основание расторжения? Конституционный суд РФ в Постановлении от 02.06.2022 № 23-П разрешил сторонам краткосрочного договора предусмотреть дополнительные основания расторжения. Но они должны быть сформулированы ясно и определённо и касаться существенного нарушения интересов собственника. Фраза «наймодатель вправе расторгнуть договор в любой момент» в суде, скорее всего, не сработает. Для договоров на год и больше такой ясной позиции нет.

Как выселить квартирантов, если срок договора закончился

Здесь закон на стороне собственника, но нужно соблюсти одно условие. Не позднее чем за три месяца до окончания срока вы обязаны предупредить квартиранта письменно: либо предложить новый договор, либо отказаться продлевать его, потому что не собираетесь сдавать квартиру минимум год (ст. 684 ГК РФ).

Если вы промолчали, договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок. А если откажете в продлении, но в течение года сдадите квартиру другим людям, прежний квартирант вправе требовать признать новый договор недействительным и возместить убытки. Правило о продлении не действует для краткосрочного найма.

Когда договор прекратился, а квартиранты не съезжают, они выселяются по решению суда вместе со всеми, кто с ними живёт (ст. 688 ГК РФ).

Как выселить квартирантов без договора

Если квартиру сдали «на словах» или договор давно истёк, квартирант всё равно не превращается в захватчика — он пользуется жильём с вашего согласия. Порядок такой: вы письменно сообщаете, что прекращаете его право пользования, и даёте разумный срок на выезд. Если в этот срок он не выехал, вы вправе требовать выселения через суд (ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ).

Сохраните доказательства: копию уведомления, квитанцию почтового отправления, переписку в мессенджерах, где квартирант признаёт, что живёт у вас по договорённости. Без письменного договора эти материалы заменяют его в суде.

Почему нельзя выселить квартирантов самостоятельно

Сменить замки, отключить свет, вынести вещи на лестничную площадку — всё это самоуправство. Мелкое самоуправство — административное правонарушение по ст. 19.1 КоАП РФ. Если квартиранту причинён существенный вред, возможна уголовная ответственность по ст. 330 УК РФ.

Есть и ещё один риск. Для уголовного закона жилищем считается помещение независимо от того, кому оно принадлежит. Право на неприкосновенность жилища есть и у квартиранта, который живёт у вас по договору. Поэтому проникновение в квартиру против его воли может быть расценено как нарушение ст. 139 УК РФ — даже если вы собственник.

Полиция квартирантов тоже не выселяет. Выселяет судебный пристав по решению суда, а полиция лишь помогает ему при принудительном выселении.

Как выселить квартирантов через суд: порядок действий

Первый шаг — письменная претензия. Укажите, какое условие договора нарушено (долг, порча имущества) или что договор прекращён, и дайте срок на выезд. Отправьте претензию заказным письмом с описью вложения по адресу квартиры. Многие квартиранты съезжают уже на этом этапе, а если нет — претензия станет доказательством в суде.

Второй шаг — иск о расторжении договора найма и выселении. Если договора нет или он истёк — иск о выселении. Если квартиранты зарегистрированы у вас постоянно, добавьте требование о признании их утратившими право пользования: после вступления решения в силу оно станет основанием для снятия с учёта (подп. «е» п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713). Временная регистрация прекращается сама с окончанием срока, а досрочно её может снять и тот, кто предоставил жильё.

Иски о правах на жилое помещение подаются в районный суд по месту нахождения квартиры — это исключительная подсудность (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). В Севастополе это один из четырёх судов:

Гагаринский районный суд Адрес: ул. Вакуленчука, 3 Телефон: +7 (8692) 53-09-53

Ленинский районный суд Адрес: ул. Ленина, 31 Телефон: +7 (8692) 53-09-53

Нахимовский районный суд Адрес: ул. Адмирала Макарова, 9 Телефон: +7 (8692) 40-09-50

Балаклавский районный суд Адрес: г. Балаклава, ул. Калича, 25 Телефон: +7 (8692) 63-74-54

К иску приложите выписку из ЕГРН на квартиру, договор найма (если есть), претензию с доказательством отправки, расчёт долга по оплате, акты о порче имущества или жалобы соседей. Госпошлина за иск о выселении — 3 000 ₽ для гражданина (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ). Если вместе с выселением взыскиваете долг по оплате, за это требование пошлина считается отдельно, от суммы долга.

Третий шаг — исполнение. Если квартиранты не выехали после решения суда, получите исполнительный лист и передайте его приставам. Пристав даёт пять рабочих дней на добровольное выселение, затем взыскивает исполнительский сбор, назначает новый срок и выселяет принудительно — с понятыми, описью имущества и при необходимости с полицией (ст. 107 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Если с квартирантами живут дети

Дети квартиранта выселяются вместе с родителями: по ст. 688 ГК РФ после расторжения договора выселяются все, кто живёт в квартире. Отдельного согласия органа опеки для этого закон не требует. Но если в квартире живут несовершеннолетние, суд может отсрочить исполнение решения, поэтому к срокам стоит отнестись реалистично.

Если квартирант просит суд дать ему время найти жильё, суд вправе отсрочить исполнение решения до одного года. Возражайте против отсрочки, если квартирант не платит: приложите расчёт долга и покажите, что каждый месяц отсрочки — это ваши прямые убытки.

Стоимость услуг юриста по выселению квартирантов в Севастополе

Цены на юридическую помощь по выселению квартирантов:

• Первичная консультация и оценка договора найма — бесплатно.
• Составление претензии или уведомления о выселении — от 2 000 до 3 000 рублей.
• Составление искового заявления о выселении и взыскании долга — от 5 000 до 10 000 рублей.
• Ведение дела о выселении в суде «под ключ» — от 20 000 до 25 000 рублей.

Бесплатная консультация юриста

Образец искового заявления о выселении квартирантов

Иск подаёт собственник квартиры, когда квартиранты не съезжают после претензии.

***

***

Если договор истёк или его не было, пункт 1 не нужен: просите выселить ответчика на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ и приложите уведомление о прекращении права пользования. Если квартирант зарегистрирован у вас постоянно, добавьте требование признать его утратившим право пользования квартирой.

Квартиранты не платят и не съезжают? Мы ведём жилищные споры в судах Севастополя с 2011 года. Составим претензию, подадим иск о выселении и взыскании долга, проконтролируем исполнение у приставов — без риска получить встречную жалобу за самоуправство. Консультация бесплатно. Звоните: +7 (978) 115-15-25

Сроки

Если квартиранты выехали после претензии, всё решается за две-три недели. Судебное дело о выселении в Севастополе обычно занимает два-три месяца: подготовка к заседанию, одно-два заседания, месяц на вступление решения в силу. Ещё один-два месяца уходит на исполнительное производство, если квартиранты не выезжают сами.

Срок растягивается, если суд даёт квартиранту время на устранение нарушений по договору на год и больше или отсрочивает исполнение решения. Поэтому начинать стоит сразу, как только долг стал систематическим, а не ждать полгода.

Наша практика

Мы ведём дела о выселении и снятии с регистрации в судах Севастополя. Смотрите наше дело о выселении из домовладения по решению суда. Если бывший жилец не живёт в квартире, но остаётся прописан, читайте статью о том, как выписать человека из квартиры без его согласия. Такие дела — часть нашей работы юриста по жилищным вопросам.

Ответы на частые вопросы

Можно ли выселить квартирантов раньше срока, если они платят, но мне нужна квартира?

Нет, по общему правилу нельзя. Собственник вправе досрочно расторгнуть договор только по основаниям из ст. 687 ГК РФ: неуплата, порча жилья, систематические нарушения. Исключение — краткосрочный договор, в котором ясно прописано дополнительное основание расторжения. Иначе остаётся договориться с квартирантом о досрочном выезде, например с компенсацией.

Сколько нужно предупреждать квартирантов о выселении?

Если срок договора заканчивается, предупредите письменно не позднее чем за три месяца, иначе договор продлится автоматически (ст. 684 ГК РФ). Если договора нет, закон не устанавливает точный срок: дайте разумный — обычно от двух недель до месяца — и зафиксируйте уведомление письменно.

Можно ли сменить замки, если квартирант не платит?

Нет. Это самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, при существенном вреде — ст. 330 УК РФ), а проникновение в квартиру против воли квартиранта может быть квалифицировано по ст. 139 УК РФ. Квартирант, которого выставили за дверь, вправе через суд вселиться обратно и взыскать убытки. Законный путь — претензия, суд и пристав.

Поможет ли полиция выселить квартирантов?

Нет, полиция не выселяет. Выселение проводит судебный пристав на основании решения суда, полиция лишь обеспечивает порядок при принудительном выселении. Без решения суда участковый только примет заявление.

Как выписать квартиранта, если он зарегистрирован в моей квартире?

Временная регистрация прекращается сама с окончанием указанного срока, досрочно её можно снять по заявлению собственника. Постоянную регистрацию снимают на основании решения суда о выселении или о признании утратившим право пользования (п. 31 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713).

Можно ли взыскать с квартирантов долг и ущерб?

Да, в том же иске, что и выселение. Взыскиваются долг по плате за наём, неоплаченные коммунальные услуги, если по договору их оплачивает квартирант, и стоимость ремонта испорченного имущества. Ущерб подтверждают актом осмотра, фотографиями и оценкой стоимости ремонта.