Узаконить перепланировку в Севастополе

Снесли стену между кухней и комнатой, объединили санузел, перенесли дверной проём — всё это перепланировка, которую нужно узаконить. Без этого квартиру нельзя продать, подарить или оформить в ипотеку. В этой статье расскажу, как узаконить перепланировку в Севастополе — до начала работ и после, куда обращаться, какие документы собрать и что делать, если администрация отказала. Материал будет полезен собственникам квартир, которые уже сделали перепланировку или только планируют.

Что считается перепланировкой

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) разделяет два понятия: переустройство и перепланировка.

Переустройство (ст. 25 ЖК РФ) — это изменение инженерных сетей: перенос газовой плиты, замена электрической плиты на газовую, перенос санитарно-технического оборудования (раковины, унитаза, ванны), установка или замена инженерного оборудования, требующая изменения технического паспорта.

Перепланировка (ст. 25 ЖК РФ) — это изменение конфигурации помещения: снос или возведение стен и перегородок, перенос дверных проёмов, объединение комнат, объединение или разделение санузла, расширение кухни или жилой комнаты за счёт коридора, устройство или заделка проёмов в несущих стенах.

Не требуют согласования косметический ремонт, замена напольного покрытия (без изменения конструкции пола), замена окон и дверей без изменения проёмов, замена сантехники на аналогичную без переноса, установка встроенной мебели, кондиционеров.

Если вы не уверены, нужно ли согласовывать ваши работы, — лучше уточнить заранее. Незаконная перепланировка грозит штрафом и обязанностью привести квартиру в прежнее состояние.

Чем грозит незаконная перепланировка

Если перепланировка сделана без разрешения, последствия могут быть серьёзными.

Штраф за самовольную перепланировку для граждан — от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Сумма небольшая, но это не главная проблема.

Администрация вправе обязать собственника привести помещение в прежнее состояние в разумный срок (ст. 29 ЖК РФ). Если собственник не выполнит требование — администрация обращается в суд с иском о продаже квартиры с публичных торгов. На практике до торгов доходит крайне редко, но предписание о приведении в прежнее состояние — реальная угроза.

Незаконная перепланировка мешает продать квартиру: покупатель или его банк (при ипотеке) обнаружат расхождение между техническим паспортом и реальной планировкой и откажутся от сделки. Также невозможно оформить квартиру в залог, подарить или обменять без проблем с регистрацией.

Два пути: согласование до работ и узаконивание после

Согласование до начала работ — правильный путь. Вы получаете разрешение, делаете ремонт, сдаёте работу комиссии, вносите изменения в технический паспорт. Никаких рисков и штрафов.

Узаконивание уже сделанной перепланировки — когда ремонт выполнен, а разрешения не было. В этом случае перепланировку можно узаконить через суд (ст. 29 ЖК РФ). Суд сохранит помещение в перепланированном состоянии, если вы докажете, что изменения не нарушают права соседей, не угрожают безопасности дома и соответствуют строительным нормам.

На практике в Севастополе большинство перепланировок узакониваются именно через суд, потому что собственники делают ремонт, не задумываясь о согласовании, и обращаются за помощью, когда нужно продать квартиру или оформить наследство.

Какие перепланировки нельзя узаконить

Есть изменения, которые суд не согласует ни при каких обстоятельствах, поскольку они нарушают строительные и санитарные нормы.

Снос несущих стен или их части без проекта усиления — это угроза конструктивной целостности дома. Перенос кухни с газовой плитой в жилую комнату — запрещён нормами газовой безопасности. Расширение санузла за счёт жилой комнаты (кроме первых этажей) — нарушает санитарные нормы, поскольку «мокрая зона» оказывается над жилым помещением соседа снизу. Ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов — нарушает права всех жильцов дома. Объединение балкона или лоджии с жилой комнатой путём сноса стены (если стена несущая) или демонтажа подоконного блока без согласования — запрещено.

Перед началом работ убедитесь, что ваша перепланировка в принципе возможна. Для этого закажите техническое заключение у проектной организации, имеющей допуск СРО.

Куда обращаться в Севастополе

Согласование перепланировки до начала работ проходит через Управление жилищного контроля и надзора Правительства Севастополя. Заявление можно подать через МФЦ или напрямую в управление.

Если перепланировка уже сделана и вы узакониваете её через суд, иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.

Гагаринский районный суд Адрес: ул. Вакуленчука, 3 Телефон: +7 (8692) 53-09-53

Ленинский районный суд Адрес: ул. Ленина, 31 Телефон: +7 (8692) 53-09-53

Нахимовский районный суд Адрес: ул. Адмирала Макарова, 9 Телефон: +7 (8692) 40-09-50

Балаклавский районный суд Адрес: г. Балаклава, ул. Калича, 25 Телефон: +7 (8692) 63-74-54

Подать иск можно лично, почтой или через ГАС «Правосудие».

Согласование перепланировки до начала работ: порядок действий

Шаг 1. Заказать проект перепланировки. Проект разрабатывает организация, имеющая допуск СРО на проектирование. В проекте описываются планируемые изменения, подтверждается их соответствие строительным нормам. Если затрагиваются несущие конструкции — дополнительно нужно техническое заключение о допустимости. Стоимость проекта в Севастополе — от 10 000 до 40 000 рублей в зависимости от сложности.

Шаг 2. Подать заявление на согласование. Заявление подаётся в Управление жилищного контроля и надзора через МФЦ. К заявлению приложите проект перепланировки, технический паспорт квартиры (можно заказать в БТИ), правоустанавливающий документ на квартиру (выписка из ЕГРН), согласие всех собственников квартиры (если их несколько). Если квартира в ипотеке — понадобится согласие банка.

Шаг 3. Получить решение. Управление рассматривает заявление в течение 45 дней (ст. 26 ЖК РФ) и выдаёт решение о согласовании или об отказе. Решение о согласовании — это разрешение на проведение работ.

Шаг 4. Выполнить работы. Проведите перепланировку строго по проекту. Отклонения от проекта приведут к тому, что комиссия не примет работу.

Шаг 5. Сдать работу комиссии. После завершения работ пригласите приёмочную комиссию. Она проверит соответствие выполненных работ проекту и составит акт. На основании акта вносятся изменения в технический паспорт и в ЕГРН.

Узаконивание перепланировки через суд: пошаговая инструкция

Если ремонт уже сделан без разрешения, порядок действий другой.

Шаг 1. Заказать техническое заключение. Обратитесь в проектную организацию с допуском СРО. Специалист осмотрит квартиру и выдаст техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки. Заключение должно подтвердить, что изменения не нарушают несущие конструкции, не ухудшают условия проживания соседей и соответствуют строительным, санитарным и пожарным нормам. Стоимость — от 10 000 до 30 000 рублей.

Шаг 2. Заказать технический паспорт. Обратитесь в БТИ (Бюро технической инвентаризации) для изготовления технического паспорта с учётом фактической планировки. Техник выедет на объект, обмерит помещение и зафиксирует изменения. Стоимость — от 3000 до 10 000 рублей. Срок — от 5 до 14 рабочих дней.

Шаг 3. Обратиться в администрацию (опционально). Можно подать заявление на согласование в Управление жилищного контроля. Если управление откажет — отказ станет основанием для обращения в суд. На практике многие юристы подают сразу в суд, минуя администрацию, поскольку статья 29 ЖК РФ прямо предусматривает судебный порядок сохранения самовольной перепланировки.

Шаг 4. Подготовить и подать иск. Составьте исковое заявление о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Ответчик — Управление жилищного контроля и надзора. К иску приложите техническое заключение, технический паспорт, правоустанавливающие документы. Образец приведён ниже.

Шаг 5. Уплатить госпошлину. Госпошлина за иск о сохранении перепланировки — 3000 рублей (неимущественное требование).

Шаг 6. Судебное разбирательство. Суд исследует техническое заключение, при необходимости — назначит строительно-техническую экспертизу. Если заключение подтвердит безопасность перепланировки и отсутствие нарушений — суд удовлетворит иск.

Шаг 7. Внести изменения в ЕГРН. На основании решения суда обратитесь в Росреестр (через МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН. Госпошлина за внесение изменений — 350 рублей. Срок — 7–10 рабочих дней.

Какие документы нужны для узаконивания через суд

Для подачи иска понадобятся копия паспорта истца, выписка из ЕГРН на квартиру, технический паспорт квартиры (с фактической планировкой), техническое заключение о допустимости перепланировки от организации с допуском СРО, поэтажный план дома до перепланировки (можно получить в БТИ), квитанция об уплате госпошлины — 3000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться согласие всех собственников квартиры (если их несколько), согласие банка (если квартира в ипотеке), согласие соседей (если перепланировка затрагивает общедомовое имущество), заключение о соответствии пожарным нормам (от организации, имеющей лицензию МЧС), заключение о соответствии санитарным нормам.

На практике суды в Севастополе чаще всего ограничиваются техническим заключением проектной организации. Но если ответчик (администрация) заявит возражения — суд может назначить строительно-техническую экспертизу за счёт истца.

Сколько стоит узаконить перепланировку в Севастополе

Расходы зависят от выбранного пути и сложности перепланировки.

При согласовании до работ: проект перепланировки — от 10 000 до 40 000 рублей, технический паспорт БТИ — от 3000 до 10 000 рублей, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН — 350 рублей. Итого: от 13 000 до 50 000 рублей (без стоимости самих строительных работ).

При узаконивании через суд: техническое заключение — от 10 000 до 30 000 рублей, технический паспорт БТИ — от 3000 до 10 000 рублей, госпошлина за иск — 3000 рублей, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН — 350 рублей, строительно-техническая экспертиза (если суд назначит) — от 20 000 до 60 000 рублей. Итого: от 14 000 до 100 000 рублей.

Юридическое сопровождение (подготовка иска и представительство в суде) оплачивается отдельно. Расходы на юриста можно взыскать с ответчика, если суд удовлетворит иск.

Особенности перепланировки в домах Севастополя

В Севастополе есть нюансы, связанные с жилым фондом города.

Многие дома построены в советский период и имеют специфические конструктивные решения. В «хрущёвках» и «брежневках» внутренние стены часто являются несущими — их нельзя сносить без проекта усиления. Проверить, несущая стена или нет, можно по толщине (несущие обычно от 15 см и толще в панельных домах) и по техническому паспорту.

Часть жилого фонда в Севастополе не прошла перерегистрацию после 2014 года. Если технический паспорт составлен по украинским стандартам — его нужно обновить в БТИ по российским нормам. Без актуального техпаспорта подать заявление на согласование не получится.

В домах-памятниках архитектуры и в охранных зонах перепланировка требует дополнительного согласования с Управлением охраны объектов культурного наследия. Подробнее о вопросах собственности в Севастополе читайте в статье Оформление права собственности в Севастополе.

Перепланировка в ипотечной квартире

Если квартира в ипотеке, для перепланировки нужно согласие банка. Это требование прописано в большинстве ипотечных договоров: заёмщик обязуется не менять характеристики залогового имущества без согласия залогодержателя.

Банк может одобрить перепланировку, если она не снижает стоимость квартиры и не затрагивает несущие конструкции. Для получения согласия предоставьте банку проект перепланировки и техническое заключение. Некоторые банки отказывают — в этом случае перепланировку придётся отложить до погашения ипотеки.

Если перепланировка уже сделана без согласия банка — это нарушение условий кредитного договора. Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. На практике банки редко идут на такие крайние меры, но узаконить перепланировку через суд без согласия банка будет сложнее.

Бесплатная консультация юриста

Образец искового заявления о сохранении перепланировки

Этот образец подойдёт для узаконивания уже выполненной перепланировки через суд. Подставьте свои данные вместо значений в квадратных скобках.

***

В [наименование] районный суд г. Севастополя Адрес: [адрес суда]

Истец: [ФИО полностью] Адрес: [адрес регистрации] Телефон: [номер]

Ответчик: Управление жилищного контроля и надзора Правительства Севастополя Адрес: [адрес управления]

Госпошлина: 3000 рублей

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии

Я, [ФИО истца], являюсь собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Севастополь, [адрес квартиры], кадастровый номер [номер]. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от [дата]. / Право собственности зарегистрировано на основании [договора купли-продажи / свидетельства о наследстве / договора приватизации] от [дата].

В [год] году в указанной квартире мной была произведена перепланировка, которая включает: [перечислить конкретные работы — демонтаж перегородки между кухней и коридором, перенос дверного проёма из комнаты в коридор, объединение ванной комнаты и туалета, возведение перегородки для разделения комнаты на две и т.д.].

Перепланировка выполнена без предварительного согласования с органом, осуществляющим согласование.

Согласно техническому заключению [наименование проектной организации] № [номер] от [дата], выполненная перепланировка соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает конструктивную целостность здания, не затрагивает несущие конструкции, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы других лиц.

Техническое заключение выполнено организацией, имеющей допуск СРО [наименование СРО, номер допуска].

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 25, 26, 29 ЖК РФ, ст. 131, 132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

1. Сохранить жилое помещение — квартиру по адресу: г. Севастополь, [адрес], кадастровый номер [номер] — в перепланированном состоянии в соответствии с техническим паспортом от [дата].

Приложения:

1. Копия искового заявления для ответчика.
2. Квитанция об уплате госпошлины — 3000 руб.
3. Выписка из ЕГРН на квартиру.
4. Технический паспорт квартиры (с фактической планировкой).
5. Поэтажный план до перепланировки.
6. Техническое заключение о допустимости перепланировки.
7. Копия паспорта истца.

Дата: [дата] Подпись: _______________ / [ФИО истца] /

***

Обратите внимание: в иске подробно опишите, какие именно работы были выполнены. Формулировка «перепланировка квартиры» без конкретики не подойдёт — суд должен понимать, что именно нужно сохранить. Техническое заключение — главное доказательство. Без него суд не сможет убедиться в безопасности перепланировки и откажет в иске.

Нужна помощь с узакониванием перепланировки? Мы помогаем собственникам в Севастополе узаконить перепланировку с 2011 года. Организуем получение технического заключения, подготовим иск, представим ваши интересы в суде — вы получите решение и сможете внести изменения в ЕГРН без лишних хлопот. Консультация бесплатно. Звоните: +7 (978) 115-15-25

Сроки узаконивания

При согласовании до работ: подача заявления и получение решения — до 45 дней, выполнение работ — зависит от объёма, приёмка комиссией — до 30 дней, внесение изменений в ЕГРН — 7–10 рабочих дней. Итого (без учёта строительных работ): 2–3 месяца.

При узаконивании через суд: подготовка технического заключения и техпаспорта — 2–4 недели, судебное разбирательство — 2–4 месяца (если экспертиза не назначена) или 4–6 месяцев (с экспертизой), вступление решения в силу — 1 месяц, внесение изменений в ЕГРН — 7–10 рабочих дней. Итого: от 3 до 8 месяцев.

Наша практика

Мы помогаем узаконить перепланировку в Севастополе.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Можно ли узаконить перепланировку без суда?

Если перепланировка уже сделана, формально закон предусматривает только судебный порядок (ст. 29 ЖК РФ). Однако в некоторых случаях администрация может согласовать перепланировку «задним числом» — если изменения незначительные и полностью соответствуют нормам. На практике в Севастополе большинство уже выполненных перепланировок узакониваются через суд.

Вопрос: Сколько стоит госпошлина за узаконивание перепланировки через суд?

Госпошлина за иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии — 3000 рублей. Дополнительно — 350 рублей за внесение изменений в ЕГРН после получения решения суда.

Вопрос: Что делать, если снесена несущая стена?

Если несущая стена снесена без проекта усиления — ситуация серьёзная. Нужно заказать обследование конструкций у специализированной организации. Если специалисты подтвердят, что дом не пострадал и конструкция может быть усилена, — готовится проект усиления и техническое заключение. Если конструкции повреждены — суд обяжет привести квартиру в прежнее состояние.

Вопрос: Нужно ли согласие соседей на перепланировку?

По общему правилу — нет. Согласие соседей требуется, только если перепланировка затрагивает общедомовое имущество: несущие стены, вентиляционные каналы, общие коммуникации. В этом случае нужно решение общего собрания собственников. Для обычных изменений внутри квартиры (снос ненесущей перегородки, перенос двери) согласие соседей не требуется.

Вопрос: Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Формально — да, закон не запрещает продажу. Но на практике покупатель или его банк (при ипотеке) обнаружат расхождение между техпаспортом и реальной планировкой и, скорее всего, откажутся от сделки. Если покупатель согласен — он берёт на себя обязанность узаконить перепланировку или привести квартиру в прежнее состояние. Рекомендую узаконить до продажи — это быстрее и дешевле, чем терять покупателей.

Вопрос: Как узаконить перепланировку в квартире, полученной по украинским документам?

Сначала нужно зарегистрировать право собственности в российском ЕГРН, если это ещё не сделано. Затем заказать технический паспорт в БТИ по российским стандартам. После этого процедура узаконивания стандартная — через суд с техническим заключением. Подробнее об оформлении собственности читайте в статье Оформление права собственности в Севастополе.